よくある質問-解答
 
位置指定道路って何?
  建物を建てるために敷地に接して私道を作り、それを建築基準法上の道路として特定行政庁(都道府県知事や市町村)に認可してもらった道路のこと。
42条2項道路って何?
  昭和25年11月23日以前から建物が立ち並んでいる道で、特定行政庁が道路として指定したもの。
幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされ、道路の中心線から2m後退したところに、道路境界線があるとみなされる。
ただし、H4年の法改正以降、特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域では、道路の中心線から3m後退したところが道路境界線とみなされる。
2項道路に接した敷地に建物を建築・再建築する際には、規定の幅員を確保するため、セットバックが義務付けられている。
広告のセットバック要って何?
  幅4m未満の道路に面した敷地なら建物を後退させる必要があること。
家を建てるには、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならない、と建築基準法に定められている。しかし、敷地の前の道路が幅4m未満の場合も少なからずある。その場合、道路の中心線から道路の幅が2mになるように後退(セットバック)すれば、家は建てられる。このような敷地がセットバック要だ。
建築条件付土地って何?
  土地の売買契約を結んでから3ヶ月以内に建築請負契約を締結しなければならないということ。つまり、指定された業者で3ヶ月以内に建物を建てなければ、その土地は買えないのだ。
しかし、建築請負業者がきまっているといっても、家は注文建築で建てることができるのだから、建売住宅よりも好みやライフスタイルに合わせることができる。
子育てに適した間取りってある?
  例えば、玄関からすぐに階段を上がって子供部屋に行けるような間取りの場合、わざわざリビングに寄らない限り、親と顔を合わせずにすんでしまうことになる。特別に監視というほどのことはしなくても、子供の様子、気配を常に感じ取れる間取りにしておきたいものだ。
そこで最近増えてきたのが、2階に行くには、必ずリビングを通る間取りであり、自然と家族のコミュニケーションの機会は嫌でも増える。また、子供が複数いる場合は、子供部屋として大きな部屋をひとつ作っておき、そこを通って各部屋に入るようにする。その場合は、出入り口だけは人数分あらかじめ付けておこう。
和室はホントに必要?
  生活スタイルが椅子やソファ中心に変わった今、あえて和室が必要なのか迷う人 も多いはず。
和室をなくせば10畳のリビングが16畳になる、思えばなおさらだ。しかし実際は、和室が一部屋以上ある住まいがほとんど。それは和室が、あるときは客間に、あるときは居間に寝室にと変化する。洋室ばかりだと来客の宿泊時様に人数分のベットが必要だが、和室ならふとんさえあればOK。しかも、和室から洋室へのリフォームは比較的容易だが、洋室から和室に変えるときは費用も手間もかかる。
迷うようならとりあえず和室にしておくのも賢明かもしれない。
二世帯住宅の間取りで工夫すべき点は?
  二世帯住宅とひとくちに言っても、親世代、子世代の交流の形はいろいろ。
できるだけ干渉し合わないタイプなら、玄関から風呂、トイレ、キッチンまで完全に独立させる間取りにし、生活のほとんどを共にするタイプなら、寝室だけを別にする、というように希望する二世帯同居のスタイルに合わせた間取りを考える必要がある。
特に大切なのは、家の中にいる時間が長い女性の気持ちがきちんと反映されているかどうか。二世帯同居がうまくいくかどうかは、ここにかかっていると言えるかもしれない。
もうひとつ忘れていけないことは、二世帯住宅を建てるときはに親世帯が60代だったとしても、20年後には80代になる、ということだ。そのときにも、間取りはもちろん設備の面でも問題なく暮らせる家かどうか、あらかじめ考えておく必要がある。バリアフリーに配慮しておくのは当然だろう。
10年保証ってどの家にも付いてるの?
  10保証とは、新築住宅の基礎構造部分に欠陥(瑕疵)があった場合、完成引渡しから10年間は無料で売主や施工会社に保証や賠償などを請求できるというもの。
これは、衛平成14年4月1日以降に請負契約または売買契約お結んだ新築住宅すべてに義務付けられている。特に広告にうたい文句にはしていない物件でも品格法施行日以降に契約されたものなら必ず付いている。
ただ、10年保証の対象となるのは住宅の基礎構造部分のみ。
シックハウスって何?
  住宅設備時に使われる建材や接着剤、塗料には様々な有機化学物質が含まれている。
新築時にはこれらの建材や内装材から一気にホルムアルデヒドなどの化学物質が放散されるため、敏感な人ならニオイが気になるだけでなく、(目がチカチカする) (頭が痛い)(うつ状態になる)といったような症状がでることがある。これをシックハウス症候群という。
欠陥住宅を買ってしまったらどうする?
  10年保証により全ての新築住宅の基礎構造部分については10年間無料で補修・賠償を請求できる。 しかし、問題は不動産業者が欠陥と認めない場合、補修、賠償を行わない場合だ。まずは、公的機関である、各都道府県、市町村の不動産・建築を扱う部署に相談してみよう。国民生活センター・消費者センターでも相談を受け付けています。
欠陥であることを明確にする必要があるなら住宅検査協会、建築士協会に建物の診断を依頼できる。それでも問題が解決しなければ裁判で争うことになる。
入居後の雨漏り誰に言えばいい?
  まずは、不動産業者、仲介業者に申し出よう。新築の場合は、10年以内の雨漏りなら10年保証で無料補修、賠償できる。気付いたときに即不動産業会社に連絡しよう。中古の場合は、契約書の特約事項として「引渡し後2ヶ月に限り瑕疵(売買契約時に買主がわからなかった主要部分の隠れた欠陥のこと)があれば売主の方で責任を持つ」という「瑕疵担保責任の取り決め」を定めていることが多い。場合によっては建物の築年数がかなり経過しており現状有姿取引の場合もある。契約書をよく確認しておこう。
管理費は何に使われているの?
  所有者全員で負担する共用部分の維持管理費、修繕費などが主な用途。専有面積の持分に応じて負担する。具体的には、
@会議費、通信費などの管理組合運営費
A管理会社や管理員の人件費など管理委託費
B共用廊下やエントランス、エレベーターの清掃費、水道光熱費、損害保険料など
C機械関係などの日常的な保守点検費、敷地内の植栽の手入れ代、小修繕の工事費、外注費など
があげられる。
修繕積立金はどうして必要なの?
  建物をよい状態のまま長時間維持していくためには、定期的に清掃・点検し、適切な時期に修繕を行う必要がある。修繕には日常的なものもあれば、何年かに一度行う長期修繕もある。その際に、大規模な修繕なら数10万円づつ負担しなければならないケースもある。しかし、ローンを抱える一般家庭にとって多額の急な出費は手痛い。そこで長期修繕計画を立て、何年後にどの部分にどんな修繕が必要でいくらかかるかを予測しておく。その計画に従って、月々の管理費以外に毎月修繕積立金を徴収し、管理組合で保管し大規模修繕の準備を整えておくのだ。
そもそも諸費用って何のこと?
  マイホームを買った時は、住宅の購入代金以外に、売買契約の印紙税やローン契約の手数料、ローン保証料、団体信用生命保険特約料、住宅の登記の際の手数料、登録免許税、不動産取得税、などの様々な費用がかかる。こえらの費用を総称して諸費用という。また、新居に引っ越すときの引越し代もかかる。家具やカーテンなどを新調するならそれらの代金も必要になってくる。
中古住宅を買うときの諸費用の目安は?
  新築よりも若干高く物件価格の5%〜10%が目安。諸費用の内容は新築も中古も変わらないが、中古の場合は仲介手数料が必要になる。これは物件価格の3%以上かかるため、その分、新築より諸費用が高くなるケースが多い。
仲介手数料っていくら?
  中古住宅に限らず、新築住宅でも仲介会社を通して住宅を購入する場合は、仲介を依頼した会社に支払う仲介手数料が必要だ。その金額は物件価格が400万円を超える場合は、(物件価格×3%+6万円)+消費税が上限とされる。支払う時期は、通常は契約時に半額、残金決済時に半額を支払うケースが多い。
契約を解除したとき仲介手数料はどうなる?
 
  基本的には売買契約が成立した時点で仲介会社には仲介手数料を請求する権利が生じる。その後で買主の都合で契約を解除する場合は、たとえば手付金の放棄や倍返しによって白紙解約したとしても、仲介手数料を支払わなければならない。ただし、通常仲介会社を通して住宅を購入する際には仲介会社と売買契約を結ぶがこの契約の中にローン特約が盛り込まれていて、予定していたローンが借りられなかった場合は、例外として仲介手数料を支払わずに契約を解除することができる。売買契約時に支払った分についても返してもらえる。また、重要事項説明の内容が実際と違っていたりなど、仲介会社に問題があって契約を解除する場合も仲介手数料を支払う必要はない。
ローン特約って何?
  不動産の購入にあたって、買主が予定していたローンの借入が一定期限内に利用できない場合に、売買契約を白紙に戻せることをうたった特約のこと。あらかじめ利用する予定だったローンの種別、金利、手続きの期限などを明らかにしたうえで、その旨を契約書に盛り込む。白紙解除すれば、それまで支払った代金はすべて返してもらえる。
共有名義にするのはどんなとき?
  親子や夫婦で資金を出し合って家を購入した時、1件の家を親と子、夫と妻などで所有登記することを共有名義という。共有登記できるのは、夫婦とその親族。また、婚約中のカップルでも共有名義にすることができる。たとえば、家を購入する時に親から資金援助を受ける場合、550万円までなら贈与税はかからないが、それ以上になると贈与税がかかってくる。その際、親と子の共有名義にすると贈与税がかからないというメリットがある。また、遺産相続する場合も、亡くなった人の共有名義分だけを相続するので、税金が少なくなる。
共有名義の持分比率はどうやって決めるの?
  共有名義の持分比率は、住宅購入代金のうちどれくらい負担したかという出資割合によって決める。
たとえば、3000万円のマンションを買うのに、親が頭金として1000万円をだし、残り2000万円を子が住宅ローンを組んで返していく場合、親の持分比率は1/3、子の持分比率は2/3となる。これを仮に親と子の半々の共有名義にした場合、子が親に500万円を贈与したことになり、贈与税がかかってくるので注意しよう。
なお、持分比率は原則として申し込み本人の割合が1/2以上となっている。
外壁のALCとサイディングどんな壁?
  ALCは、軽量気泡コンクリートのこと。内部に無数の気泡が含むため、軽量で施工しやすく、断熱性や耐火性優れている。鉄骨造等の外壁や内壁、屋根、床などに使われる。
サイディングは、木材、金属系やセラミック系の板などを張り付けて外壁を作る。釘やネジでとめて仕上げる。
家にも消費税がかかるの?
  不動産会社などが売主でマイホームを購入すると消費税がかかる。
土地は非課税なので、消費税がかかってくるのは建物だけ。
中古住宅を不動産会社が仲介して個人同士で売買する場合には、消費税はかかりません。
中古住宅が新築よりいいところって?
  中古住宅が新築より価格が安いのは常識。しかし、中古の良さは値段以外にもたくさんある。たとえば、
@物件数が多く、希望の立地で選びやすい。
A実際の住環境(日照、通風、騒音など)が確認できる。
B築2・3年以上たって建物が「落ち着いた」状態を確認できる。
Cリフォームすれば注文住宅なみのオリジナルな住まいを安価に手に入ることができる。
D建て替える場合も完成した状況をイメージしやすい。
などが挙げられる。新築なら何らかの問題があってもまだ表面化していない場合もあるが、中古なら問題があれば既にでているはず。本来の品質を見極めることができるだろう。何となく新築物件に限定している人も一度は選択肢に中古を加えてみては?
本当に頭金0円で家が買えるの?
  はっきりいっておすすめできない。最近は家を買っても値段が下がってしまうことも。もし頭金0円で買えば、売る時点で資産(売る値段)よりも負債  (ローン残高)が多い債務超過の状態になることも。家を手放すことになれ  ば借金だけが残る悲惨な状況に。そんなリスクを避けるために頭金の割合は、最低2割ぐらいは払っておきたいもの。毎月の収入に占める毎月返済額の割合だけでなく、家計全体の「資産と負債」のバランスを考えることが資金計画を立てるうえで大事です。
本当にみんな35年もローン払ってるの?
  毎月の返済額を抑えるために、返済期間を最長の35年に設定する人は多い。
しかし、実際は余裕ができ次第「繰り上げ返済」を行い、35年より短い期間で完済している人が少なくないのだ。
実際は平均32.1年で完済している。繰り上げ返済して返済期間が短くなれば、その分の利息が不要になり、総返済額も当社の予定より少なくてすむ。早く終わって気持ちが楽になるだけでなく、金銭的にもお得なのだ。
銀行では何を審査されるの?
  物件重視の公的ローンに比べ、銀行ローンでは借入申込者の返済能力を重視。年収、職業、勤続年数をはじめ、さまざまなめんから審査を行う。審査基準は各銀行により異なるので、一ヶ所で断られたからといってすぐにあきらめるのではなく、他の銀行にあたってみることも必要。
家って一体何年もつの?
  税法上から見るとマンションの法的耐用年数は60年。一戸建は公庫融資の最長返済期間が一般木造で25年、鉄筋コンクリート造なら35年とされているからそれ以上の耐久性があると考えられている。ただ手入れ次第で、マンションなら理論上は100年でももつはずだし、一戸建ても築100年を超えたものが現実に数多くある。ただし問題は建物そのものの寿命というより、生活スタイルの変化に間取りや設備が合わなくなること。寿命以前に建て替えるケースが圧倒的に多いのだ。
畳の広さって決まってるの?
  畳のサイズは決して一定ではない。原則は、1畳=1.61uと規定されているが、部屋によってはほぼ正方形をしているのに6畳というケースもある。部屋の性格の広さを知りたいなら、1畳をどの基準で決めているのか必ず確認しておこう。 
 
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